最近，對(duì)海南的產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行了比較深入的調(diào)查。本次調(diào)查，主要就成功因素、可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查沒(méi)有涉及酒店房間的開(kāi)間與面積、裝修檔次和營(yíng)業(yè)狀況。
一， 幾個(gè)概念
在國(guó)內(nèi)，由于度假地產(chǎn)剛剛起步，國(guó)外概念紛紛被引入中國(guó)，翻譯和理解也各有差異，甚至概念模糊、混淆，銷(xiāo)售方式、管理方式和回報(bào)方式也有很大的差別。因此，首先有必要澄清這些概念。
產(chǎn)權(quán)酒店。
所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷旅店旅游設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，交由管理公司經(jīng)營(yíng)而取得收益的一種分戶銷(xiāo)售的酒店。與普通住宅一樣，它是有產(chǎn)權(quán)證的。酒店發(fā)展商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。投資者一般并不在酒店居住，可以像購(gòu)買(mǎi)住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中分紅，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。
產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售的一般只是酒店房間及相關(guān)的公攤，這些公攤只包括客房的公共走道、電梯廳等公共交通，而不包括酒店大堂、餐廳和其他公共設(shè)施。
產(chǎn)權(quán)酒店一般由業(yè)主委員會(huì)決定委托經(jīng)營(yíng)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，扣除管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后，按戶取得回報(bào)。
在開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，一般發(fā)展商承諾3-5年的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，同時(shí)簽定3-5年的委托管理合同。回報(bào)有的是固定的，有的是浮動(dòng)的。但很少有更長(zhǎng)時(shí)間的委托經(jīng)營(yíng)合同。
產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)已經(jīng)發(fā)展了多年，在海南等地相對(duì)比較成熟。從經(jīng)營(yíng)狀況看，一般能保障40%以上的開(kāi)房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報(bào)。
分時(shí)度假酒店
作為度假地產(chǎn)的重要組部分，分時(shí)度假（TIMESHARE）是將酒店的每個(gè)單位（通常是標(biāo)間或套間）分為一定的時(shí)間份額（如：一年５１周），出售每一個(gè)時(shí)間份額的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（一般為一周）的居住權(quán)。這種居住權(quán)的單一性不能滿足市場(chǎng)需求，于是就有了“分時(shí)度假的交換系統(tǒng)”，所有分時(shí)度假的產(chǎn)品，經(jīng)交換公司認(rèn)可后，可以進(jìn)入交換系統(tǒng)進(jìn)行交換。目前國(guó)際上比較成熟的交換系統(tǒng)是RCI和ICI。為了方便交換，發(fā)展到后來(lái)就有了點(diǎn)數(shù)制的分時(shí)度假產(chǎn)品。
一般標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品是20年期限，每年平季7天的入住權(quán)益，銷(xiāo)售價(jià)格一般為4-5萬(wàn)元/人。由于國(guó)內(nèi)目前尚未建立自己的交換系統(tǒng)，消費(fèi)權(quán)益全部都是在國(guó)外的交換系統(tǒng)中完成的，所以費(fèi)用高昂，通常的交換費(fèi)用都在1000元/周以上。
分時(shí)度假產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長(zhǎng)）的時(shí)間產(chǎn)權(quán)，因此，房間需要更新設(shè)施和維護(hù)，甚至需要大修或翻新。這個(gè)費(fèi)用來(lái)自于購(gòu)買(mǎi)者的年費(fèi)，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。
酒店式公寓
相對(duì)前兩個(gè)概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的，有的是作為酒店客房進(jìn)行管理的。但真正意義上的酒店式公寓應(yīng)該是“為解決家庭或集體中長(zhǎng)期度假需求、象酒店一樣經(jīng)營(yíng)管理的公寓”。實(shí)際上，它與產(chǎn)權(quán)酒店沒(méi)有什么性質(zhì)上的差別，只是產(chǎn)品的建筑形式有差別。酒店客房一般解決7天內(nèi)的短期度假，所以廚房等生活設(shè)施相對(duì)比較簡(jiǎn)陋，而酒店式公寓解決的是7天-半年的中長(zhǎng)期度假，所以，廚房等設(shè)施是按照居家來(lái)配置的。
二， 產(chǎn)權(quán)酒店成功的因素
經(jīng)調(diào)查，海南比較成功的產(chǎn)權(quán)酒店只有寥寥幾家，花開(kāi)四季、天域二期、海航國(guó)際會(huì)議中心（含海口新國(guó)賓館、興隆康樂(lè)園）等。綜合分析，其成功的主要因素有：
1， 區(qū)域成熟度。區(qū)域成熟度是項(xiàng)目成功的最基本的要求，成功的幾家基本都有這個(gè)因素，區(qū)域成熟度越高，銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的難度就越小。當(dāng)年海口皇冠假日酒店（即“南海傳說(shuō)”）盡管價(jià)格便宜，但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很差。海口西海岸的海航新國(guó)賓館銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不好也說(shuō)明了這一點(diǎn)。
2， 有成功的經(jīng)營(yíng)管理案例。海航的三亞亞太國(guó)際會(huì)議中心是比較典型的，由于海航酒店集團(tuán)在全國(guó)收購(gòu)、建設(shè)了20多個(gè)酒店，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)還是讓人信服的。天域二期銷(xiāo)售成功，完全是建立在天域一期經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)上。
3， 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。酒店的房間面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、家具與家電配置、管理公司等構(gòu)成開(kāi)發(fā)與管理成本，而對(duì)市場(chǎng)接受能力與價(jià)格預(yù)期的準(zhǔn)確把握，才能獲得成功。比如“花開(kāi)四季”就是在經(jīng)濟(jì)快捷酒店上做足了文章，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)都還不錯(cuò)。
4， 最好能有多家酒店可以交換住宿。花開(kāi)四季在最初的項(xiàng)目銷(xiāo)售不是很成功，但隨著其在海南和內(nèi)地的酒店陸續(xù)開(kāi)業(yè)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)直線上升。投資人看中的是其商業(yè)模式和可以交換的會(huì)員系統(tǒng)。為了進(jìn)一步完善產(chǎn)品和服務(wù)，后來(lái)他們還成立了21自駕租車(chē)系統(tǒng)（業(yè)主可以優(yōu)惠租用）。海航酒店集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)酒店可以在三亞、海口、興隆的酒店內(nèi)任意交換，在海航旗下的酒店住宿享受優(yōu)惠。
5， 投資回報(bào)方式。投資方式主要有三種：固定回報(bào)方式、營(yíng)業(yè)額比例回報(bào)方式和凈利潤(rùn)比例回報(bào)方式。后兩種回報(bào)方式涉及到財(cái)務(wù)審計(jì)和信息公開(kāi)，不便于操作。發(fā)展商和投資人比較青睞固定回報(bào)的方式。
三， 產(chǎn)權(quán)酒店面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)權(quán)酒店在建造、管理公司引進(jìn)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理、投資回報(bào)支付等過(guò)程中存在很多風(fēng)險(xiǎn)。主要有：
01，開(kāi)發(fā)定位比較困難。主要表現(xiàn)在星級(jí)定位與客房出租價(jià)格、建造成本與銷(xiāo)售價(jià)格、管理成本與投資回報(bào)、短期開(kāi)發(fā)收益與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)回報(bào)之間的平衡，這四個(gè)矛盾往往很難把握。
02， 表面上看房產(chǎn)出售可以獲得短期投資回報(bào)，實(shí)際上大堂、餐飲、會(huì)議中心等公共設(shè)施占用的開(kāi)發(fā)資金占總投資的50%以上，這些資金是沉淀的，只能打長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中緩慢回收。
03， 一般完整單一產(chǎn)權(quán)的酒店投資回收期為8-12年。由于房產(chǎn)銷(xiāo)售的溢價(jià)和實(shí)際客房出租收益的下降，投資回收期可能要達(dá)到20年甚至更長(zhǎng)。也就是說(shuō)：很難實(shí)現(xiàn)超過(guò)5%的投資回報(bào)。
04， 很難取得銀行的開(kāi)發(fā)貸款。一般銀行都不給產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸款。
05， 國(guó)際一流的設(shè)計(jì)公司可能不接受產(chǎn)權(quán)酒店的設(shè)計(jì)委托。
06， 按照房屋銷(xiāo)售的規(guī)定，需要每戶單獨(dú)的水表、電表系統(tǒng)，這將給酒店帶來(lái)額外的建造成本和維修費(fèi)用。
07， 國(guó)際酒店管理公司不接受產(chǎn)權(quán)酒店管理委托。國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)酒店管理幾乎都是發(fā)展商自己組建的管理公司，少量是同城的酒店負(fù)責(zé)管理。國(guó)際的酒店管理公司品牌只有溫德姆旗下的五星級(jí)豪生(HOWARD JOHNSON)和四星級(jí)華美達(dá)(RAMADA)品牌，他們僅限于貼牌，不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性管理。
08， 房產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很有可能不理想，比如銷(xiāo)售率只有30%甚至更低。
09， 投資回報(bào)是根據(jù)房間合同價(jià)值支付的，可能出現(xiàn)同樣的房間，實(shí)際投資回報(bào)相差甚遠(yuǎn)的情況，這將引起法律糾紛。
10， 如果價(jià)格便宜，有可能引來(lái)旅行社的投資，他們購(gòu)買(mǎi)大量的房間，日后作為“店中店”營(yíng)業(yè)，會(huì)對(duì)整個(gè)酒店的價(jià)格和服務(wù)體系帶來(lái)巨大沖擊。
11， 按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)將對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理?yè)碛凶罱K的決策權(quán)。酒店管理公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾將始終存在。
12， 業(yè)主有權(quán)自住。這將與酒店客人帶來(lái)沖突。當(dāng)回報(bào)不理想時(shí)，業(yè)主可能收回自住，自住業(yè)主數(shù)量達(dá)到一定的規(guī)模時(shí)，酒店將無(wú)法正常營(yíng)業(yè)。
13， 業(yè)主委員會(huì)在管理合同期滿，有權(quán)利解聘管理公司、不續(xù)簽管理合同。如果經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好，會(huì)解聘管理公司；如果經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不錯(cuò)，業(yè)主會(huì)提出增加回報(bào)的要求。
14， 無(wú)論以什么方式承諾回報(bào)，業(yè)主均有權(quán)利要求公開(kāi)財(cái)務(wù)賬目。
15， 酒店的翻新與設(shè)備更新費(fèi)用，有可能無(wú)法收取。
四， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議
1，確實(shí)做好產(chǎn)權(quán)酒店的研究，尤其是財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)控制研究，處理好“星級(jí)定位與客房出租價(jià)格”、“建造成本與銷(xiāo)售價(jià)格”、“管理成本與投資回報(bào)” 、“短期開(kāi)發(fā)收益與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)回報(bào)”四大矛盾，否則，就有可能出出現(xiàn)定位方面的錯(cuò)誤。一旦前期研究不足，日后的糾錯(cuò)成本可能會(huì)很高。
2，慎重開(kāi)工建設(shè)。由于產(chǎn)權(quán)酒店的定價(jià)和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與“區(qū)域成熟度”、“成功案例”密切相關(guān)，在開(kāi)工建設(shè)前，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深度試探，控制風(fēng)險(xiǎn)。
3，盡量避免法律漏洞。業(yè)主大會(huì)、回報(bào)與支付方式、免費(fèi)住宿天數(shù)與定義、財(cái)務(wù)賬目的公開(kāi)與審計(jì)、維修與更新、管理期滿的續(xù)約等是容易出現(xiàn)法律漏洞的地方，應(yīng)加強(qiáng)研究。
4，管理公司的盡早確定。不管是否貼牌，發(fā)展商一定要成立自己的管理公司。
5，盡早成立旅行社。由于產(chǎn)權(quán)酒店需要發(fā)展商（或附屬的酒店管理公司）進(jìn)行管理，客源是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，專門(mén)的旅行社長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，是客源的基本保障。
五， 幾個(gè)典型案例研究
天域酒店二期
天域度假酒店位于三亞市亞龍灣。酒店餐飲設(shè)施齊全，擁有濤軒、椰苑、大堂吧、采風(fēng)閣、高麗亭，各國(guó)風(fēng)味菜應(yīng)有盡有。酒店還配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞廳。
與天域度假酒店一區(qū)西翼相連的天域二區(qū)，經(jīng)過(guò)兩年建設(shè)，2006年1月正式試營(yíng)業(yè)。天域共擁有787間/套設(shè)計(jì)精巧、時(shí)尚而又具有熱帶休閑風(fēng)格的客房，提供多達(dá)21種房型選擇。二區(qū)豪華公寓式度假酒店，配有步入式衣帽間、可調(diào)光黎族紋飾房燈、雙洗臉盆、獨(dú)立沐浴房、寬體浴缸，雙上網(wǎng)接口等，其中110余套公寓套房均配有開(kāi)放式廚房、微波爐及洗衣機(jī)等。
天域酒店二期的銷(xiāo)售價(jià)格25000元/平方米起價(jià)，根據(jù)不同的朝向、景觀和樓層，價(jià)格有些差異。酒店按超五星級(jí)裝修，配置齊全，由天域酒店進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，投資人每年有10天的非旺季入住權(quán)，投資回報(bào)是浮動(dòng)的，按照酒店銷(xiāo)售收入的40%支付回報(bào)，另外的60%作為運(yùn)營(yíng)成本、維護(hù)成本和稅費(fèi)支出。
天域酒店的銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢。買(mǎi)家都是北方的高級(jí)官員、企業(yè)家等。這些買(mǎi)家基本上都很低調(diào)，很難知道其真實(shí)身份。
天域酒店成功的主要因素是：天域一期的成功運(yùn)營(yíng)和亞龍灣的成熟度。
海航產(chǎn)權(quán)酒店與分時(shí)度假產(chǎn)品
海航酒店集團(tuán)作為海航集團(tuán)的重要組成部分，近些年在國(guó)內(nèi)修建或收購(gòu)了很多酒店。為解決資金鏈條問(wèn)題，海航酒店集團(tuán)設(shè)計(jì)了兩種產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品和分時(shí)度假產(chǎn)品。產(chǎn)權(quán)酒店中，亞太會(huì)議中心、康樂(lè)園四期和海口新國(guó)賓館一部分按產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行銷(xiāo)售。分時(shí)度假產(chǎn)品銷(xiāo)售不好，投資人寥寥無(wú)幾。
由于其他酒店不是按度假酒店設(shè)計(jì)的，所在城市也不是旅游城市等原因的約束，只有海南的三家酒店作為分時(shí)度假產(chǎn)品打包后進(jìn)行銷(xiāo)售。海航分時(shí)度假產(chǎn)品包括：三亞灣國(guó)際會(huì)議中心80間客房、康樂(lè)園40間客房、海口新國(guó)賓館40間客房。客人可以選擇三種產(chǎn)品：20年內(nèi)每年7天標(biāo)間、10天標(biāo)間和10天套間，價(jià)格為54000-118000元不等，客人可以在該三家酒店內(nèi)任意選擇入住，淡季旺季有一定的等值計(jì)算公式。海航系統(tǒng)內(nèi)的交換是免費(fèi)的，系統(tǒng)外的交換按RCI的規(guī)定進(jìn)行（RCI撤出中國(guó)后，如何交換，沒(méi)有進(jìn)一步跟蹤），交換費(fèi)用大約每年980元左右，會(huì)員年費(fèi)（物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用）為1000元左右。
筆者調(diào)查時(shí)，銷(xiāo)售情況很不好。原因主要有：產(chǎn)品太貴，一般人接受不了；產(chǎn)品設(shè)計(jì)太復(fù)雜，一般消費(fèi)者弄明白都不容易；海南島內(nèi)交換沒(méi)有意義，國(guó)內(nèi)交換沒(méi)有資源，國(guó)外交換不方便（簽證、對(duì)交換的酒店不了解等）。所以，海航酒店集團(tuán)的分時(shí)度假產(chǎn)品是不成功的。
金手指與21世紀(jì)度假連鎖
金手指在海南的第一個(gè)項(xiàng)目是海口的白沙門(mén)溫泉度假村，后來(lái)陸續(xù)開(kāi)發(fā)或收購(gòu)了：海口花開(kāi)四季、海口湖景酒店、金沙灘日月灣度假酒店、盈濱半島高爾夫溫泉小鎮(zhèn)、五指山老榕樹(shù)山頂溫泉度假村、五指山南國(guó)夏宮、三亞花開(kāi)四季、連云港（名稱不詳）和萬(wàn)寧興隆溫泉高爾夫公寓、金新山莊等。所有業(yè)主的免費(fèi)自住可以在其旗下的所有酒店中交換。
定位：完全是中小規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型快捷酒店，一般房間數(shù)量不會(huì)超過(guò)250間。
回報(bào)：按房間合同金額固定回報(bào)，一般2-6%。僅僅是促銷(xiāo)手段，根據(jù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷進(jìn)行調(diào)整。實(shí)際經(jīng)營(yíng)回報(bào)一般在2%左右，每年開(kāi)發(fā)商要從房產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)中提取一定金額沖抵回報(bào)資金的不足。
問(wèn)題：自住客戶和旅行團(tuán)經(jīng)常吵架；海口同城酒店相互惡性競(jìng)爭(zhēng)；住店客人投訴酒店品質(zhì)太差。
三亞國(guó)光豪生度假酒店
擁有1160間客房，項(xiàng)目從2006年冬季開(kāi)始銷(xiāo)售，價(jià)格從12000漲到了23000。由于貼牌了“溫德姆旗下的五星級(jí)豪生酒店品牌”，其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)應(yīng)該說(shuō)還不錯(cuò)，迄今還剩250套左右待售（約占20%）。回報(bào)為客房綜合收入的35%。
主要問(wèn)題：經(jīng)營(yíng)十分困難，目前的開(kāi)房率不到20%。如此龐大的規(guī)模，很難在出租價(jià)格上達(dá)到三亞灣同等酒店的水平，投資人實(shí)際獲得的收益將很小。餐飲虧損嚴(yán)重(小業(yè)主不承擔(dān)客房以外的盈虧)。高昂的物業(yè)管理費(fèi)讓自住客戶無(wú)法承受，即使如此，經(jīng)營(yíng)管理方向自住客戶收取的管理費(fèi)仍然是虧損的。當(dāng)自住客戶達(dá)到一定規(guī)模后，營(yíng)業(yè)困難，公共水電虧損嚴(yán)重。