自去年以來(lái)，受到全球金融危機(jī)和甲型H1N1流感的持續(xù)影響，中國(guó)累計(jì)接待入境旅游人數(shù)呈現(xiàn)下降的走勢(shì)。雖然中國(guó)的酒店比美國(guó)和歐洲的同行情況要好些，但由于經(jīng)濟(jì)低迷所導(dǎo)致的酒店業(yè)虧損現(xiàn)狀已經(jīng)成為定局，可是在這樣的一種情況下，中國(guó)酒店業(yè)“圈地”的新熱潮正悄然升起。那么這究竟是出于何種目的呢，割肉買未來(lái)？
回收周期一再延長(zhǎng)
迅速擴(kuò)容的酒店房間數(shù)量，令豪華酒店市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”，不少豪華酒店開(kāi)房率相當(dāng)慘淡。珠三角地區(qū)尤其是東莞、佛山、中山等地高星級(jí)酒店的快速發(fā)展也正在削減廣州客源。據(jù)廣州市旅游局統(tǒng)計(jì)，今年1-3月，廣州累計(jì)客房出租率為55.06%，繼續(xù)低于去年的58.35%。
有知情人士向記者透露，不少五星級(jí)酒店處于虧損運(yùn)營(yíng)。據(jù)了解，喜達(dá)屋對(duì)于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凱悅集團(tuán)屬下君悅品牌一個(gè)酒店的總房間數(shù)約300～400間。凱悅集團(tuán)中國(guó)區(qū)高層此前向記者透露，北京、上海、深圳五星級(jí)的酒店一般造價(jià)在1500美元～1300美元/平方米。凱悅集團(tuán)屬下君悅品牌一個(gè)酒店的總房間數(shù)在400～300個(gè)左右，每個(gè)房間基本在45平方米，每個(gè)房間的造價(jià)約為30萬(wàn)～35萬(wàn)美元；凱悅每個(gè)房間約為38～40平方米，造價(jià)約25萬(wàn)美元。
分析人士認(rèn)為，每間客房按這個(gè)比例投資下來(lái)，即便不計(jì)入裝修折舊費(fèi)用、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓價(jià)風(fēng)險(xiǎn)等一系列不可知因素，每個(gè)房間平均價(jià)格以550元計(jì)算，出租率平均在70%，利率在80%；那么投資成本收回來(lái)都得20年。而如果投資者想在5年內(nèi)，搶在酒店翻新前收回10億成本，200多間房，按照廣州五星酒店平均60%的出租率，假設(shè)酒店房間可以做到90%的GOP，平均房?jī)r(jià)從開(kāi)業(yè)那天起就得天天達(dá)到3700。但如果管理團(tuán)隊(duì)只能做到每天2000的ADR，全年70%的OCC，90%的GOP外加不要年底花紅。那每年，大概可以交給投資者1.2億毛利，5年也只能收回6億毛利。
間接效益是最大誘因
據(jù)悉，廣州酒店的盈利率均低于京滬兩地，大部分酒店僅在二三成左右。另外，老五星經(jīng)過(guò)改造后酒店客房數(shù)縮減了近一半，但價(jià)格卻并沒(méi)有上升。瑞銀(UBS)近期發(fā)布報(bào)告稱，“中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入艱難時(shí)刻”。隨著房?jī)r(jià)降低，廣州五星級(jí)酒店的回收周期將繼續(xù)延長(zhǎng)。那么究竟是什么原因?qū)е碌禺a(chǎn)商依然大掏口袋，投入到這個(gè)行業(yè)中來(lái)呢？
記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)在五星級(jí)酒店的投資者基本是上市地產(chǎn)公司，他們?cè)谕顿Y酒店時(shí)更多是將它作為商業(yè)地產(chǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，而不僅僅是作為一家單體的酒店。這些酒店的建造通常是作為商場(chǎng)、公寓、寫(xiě)字樓、住宅的商業(yè)配套。對(duì)于商場(chǎng)、寫(xiě)字樓而言，它可以增加其招商的吸引力；而對(duì)于公寓和寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，它可以提升這兩種項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)價(jià)值，抬高銷售價(jià)格。
除此之外，五星級(jí)酒店還是地產(chǎn)商融資的最主要渠道。一位證券分析人士透露，酒店一方面可為地產(chǎn)商提供大量的現(xiàn)金流；另一方面可為地產(chǎn)公司增加市值。據(jù)透露，酒店價(jià)值的評(píng)估包括整個(gè)酒店資產(chǎn)的有形資產(chǎn)和無(wú)形部分。新開(kāi)業(yè)酒店比較多考慮有形的部分實(shí)際投入，比如投資2億元的酒店，開(kāi)業(yè)幾個(gè)月后，評(píng)估價(jià)值一般在2億多一點(diǎn)；但開(kāi)業(yè)幾年后，無(wú)形部分會(huì)大起來(lái)，假如經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不錯(cuò)，開(kāi)業(yè)一年后，評(píng)估值就可能會(huì)達(dá)到2.5億，而開(kāi)業(yè)三年后，可能就是5億～6億了。
“這些稱為間接效益，其實(shí)真正酒店投資者更看重這點(diǎn)。”上述分析人士表示，而即便在經(jīng)濟(jì)不景氣、融資困難時(shí)期，地產(chǎn)商還可將酒店整體轉(zhuǎn)讓，其增值能力也相當(dāng)吸引人。
不管怎么說(shuō)，中國(guó)的酒店業(yè)還有很長(zhǎng)的一段路要走。美國(guó)飯店業(yè)研究機(jī)構(gòu)LodgingEconometrics的CEOPatrickFord說(shuō)，相比其它國(guó)家，中國(guó)受金融危機(jī)的影響比較小。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍然有能力實(shí)現(xiàn)“爆炸性增長(zhǎng)”。或許，也正是基于這樣一個(gè)美好的預(yù)估，才導(dǎo)致廣大地產(chǎn)商們不顧眼前慘敗的事實(shí)，紛紛放眼未來(lái)，如果未來(lái)一片美好，割點(diǎn)肉又算什么呢？