以下是廣東中旅酒店物業管理有限公司總經理鐘永祥先生在此次研討會上的主題演講：
【鐘永祥】各位嘉賓、各位同行，尊敬的梁董事長、尊敬的何總，尊敬的各位媒體，今天下午我在這里其實我說這個題目是《酒店規劃設計與管理》，跟張所長的那個主題有點相近，但是這個不妨礙我下面的演講，因為我的題目范圍是比較窄的，主要是說你要做一個酒店，我們怎么進行一個規劃設計，而這個規劃設計跟整個酒店管理是怎么聯系在一起的。這個題目比較多地反映在一個投資者的疑問的方面，很多的投資者近3、4年中國的酒店市場、度假村市場、公寓市場、服務公寓市場蓬勃發展，在這方面來講，大大小小我想我也接觸過近50、60個投資者，他們不斷地問這樣的一個問題，下面帶出我演講的題目。（PPT）
“酒店”是一個大家很熟悉的名稱，為什么要做一個酒店呢？很多人說酒店是一個小的社會，曾經我們入行的時候我們的師傅告訴我們，你在一個酒店能夠混下去，你在社會里面做人也比較成功，因為他要面對不同層次、不同文化背景、不同宗教信仰的人群，如果面對這些人群你都能夠把他們處理好各方面的關系，對于你自己是一筆財富。所以我們說酒店是一個小社會。
作為投資者來講，酒店是一個融資的平臺，另外它也是一個可以增值的資產，也是一個可以運營的單位，如果你做了一個漂亮的酒店，會是當地的一座地標。
最近無論是富力集團、萬科集團、碧桂園，這些老板紛紛在做自己的酒店，這里面最重要的是一個融資的平臺，是一個運營的單位，因為他做酒店有大量的現金流。
酒店的規劃設計我們怎么去做呢？很簡單的理論就是需求決定市場，產品為市場定位服務，這是人所皆知的道理。你要做一個酒店，你要做一個什么樣的酒店？剛才張所從各方面的差異化、人性化、個性化點出了設計酒店要考慮的因素，但是作為我們做酒店管理的，更多地跟投資者去研究一個問題，就是說你做這個酒店你的目標市場是為什么，這必須要很清楚。如果大家做一個酒店考慮到目標市場帶出了一連串的問題，在這里我就不一一展開研究了，但是我主要是圍繞怎么去規劃設計。
我們做酒店的規劃，首先我們要考慮的是目前跟未來的一段時間，你的酒店所處在地的市場的一個布局的情況。也就是說你要考慮酒店的建設過程之中，這個市場的周圍、整個酒店的競爭對手是什么樣的。另外我們要考慮市政的規劃，主要我們要考慮政府主要的行政配套。例如你一個酒店是建在市中心的，你是不是靠近市政府或者是政府所在地，或者有沒有大的機構�，F在市場上經常說這么一句話“世界500強”，到底你所建的酒店在這個區域里面有沒有真正以后給你提供真正的消費者和用戶群體？
市政規劃，這幾年我們一直在開發做酒店項目方面，我們一直跟當地的建設局和規劃局一直要保持密切的聯系。你項目的所在地有什么樣的核心資源，你的優勢是什么？劣勢是什么？這個十分之重要。因為你當地的所在地核心資源是生態為主還是旅游景點為主？還是處于一個深圳這樣一個鬧市為主？作為一個做酒店的投資者你必須要明確。我曾經接觸過碧桂園的老板，他說他的酒店每開業前兩年都是虧的，隨著他的樓盤的成熟，隨著這個樓盤越來越多人的進駐、購買，這個酒店一定是賺的。這要看看你當地所在的核心資源是什么。有些當地的核心資源，首先有些政府把你引進去以后說給你免稅，作為當地政府的一個政績讓你弄這樣的一個酒店。
競爭對手，競爭對手的分析太多了，包括硬件設施、軟件設施、配套設施，還有客戶群體，還有是不是專業市場。
產品的賣價，你做一個酒店超豪華的，你有沒有這樣的群體去消費？今天中午我跟梁董事長在研究這么一個話題，中國奢侈的消費市場的人群大約占百分之多少？當然這個我沒有作專業的數據去統計，但是我估計100個人之中有10-15個人可以屬于奢侈的消費品的市場，這就關系到你產品的賣價。
最近我在策劃一個項目，600畝的地里面有溫泉，我說現在溫泉太多了，但是我們在那里設計120套獨立的別墅，每套別墅里面都有獨立的溫泉，都有獨立的游泳池，都有獨立的后花園，這種人群就是我剛才所說的那種奢侈的消費品的市場。我們還要考慮你未來的客戶群體的結構。
我這里有用了一下華盛國際集團統計的數據，這是廣州03-07年整個酒店的供應鏈中四星級有12000間的客房，總的賣價等于剛才梁董事長所說的，整個中國的旅游市場這里也可以產生一個研究的問題，總共的房價的平均消費水平一直都是持續上升的，四星級的酒店住房率廣州從03年-07年，一直維持在71%左右，也就是說入住率比較高的，平均的賣價是505塊錢。所以我說你要研究你產品的賣價才能定出你建這個酒店、規劃的時候定位一個什么樣的酒店。
廣州的服務式的公寓的概念，現在廣州從03-07年期間，這也是根據華盛國際集團統計的數據，現在廣州服務式的公寓有1300套左右，可能很多人問服務式的公寓跟公寓是完全兩個概念，服務式的公寓是能夠提供管家服務的，有餐飲的，負責清潔衛生和有保安的，跟一般的公寓是完全兩回事。服務式的公寓到了07年平均是2%的量來遞增，平均的入住率達到85%，平均的房價每天是772塊錢，也就是說一套服務式的公寓一個月的賣價大約是22000塊錢，平均的每一年的漲價是4%，對于我們作投資方的老板決策是有關鍵的作用的。
下面我帶出另外一個問題就是說你任何的規劃設計，我們必須要考慮的就是所有的功能布局必須要服務于整個經營管理，我想90%都認同這個道理，除非你是一個皇親貴族，你蓋一個酒店或者是古堡不是為了經營的，是為了自己享受，這是另當別論的。所以我們的市場目標決定了酒店的經營定位，酒店的規劃設計必須要考慮經營管理的實用性還有一個可持續的發展性。